Zamykanie okien na klatce schodowej: zasady i przepisy

Okna na klatce schodowej powinny być zamknięte przez większość sezonu grzewczego, a wietrzenie zimą ogranicza się do kilku minut. Latem można je otwierać, jeśli regulamin wspólnoty lub spółdzielni tego nie zabrania i ktoś pilnuje zamknięcia przed deszczem i burzą. Nie ma jednego ogólnopolskiego przepisu, który każe zamykać okna na klatce: zasady ustala regulamin porządku domowego, a granice wyznaczają wymagania wentylacji i ochrony przeciwpożarowej budynku.

• Czy można otwierać okna na klatce schodowej?
• Dlaczego zimą okna na klatce powinny być zamknięte?
• Kiedy otwarte okno na klatce szkodzi także latem?
• Jakie przepisy dotyczą okien na klatce schodowej?
• Co zrobić, gdy sąsiad otwiera okna na klatce schodowej?
• Czy wspólnota może zamknąć okna na klucz lub zdjąć klamki?
• Czy zamknięte okna pogarszają wentylację klatki?

Poniżej znajdziesz, kiedy otwarte okno szkodzi, co wolno wspólnocie (zamki, ograniczniki, zdjęcie klamek), czego nie wolno ruszać ze względów pożarowych i jak postępować, gdy sąsiad uporczywie wyziębia klatkę.

Czy można otwierać okna na klatce schodowej?

Tak, krótkie wietrzenie klatki schodowej jest dopuszczalne i zwykle nie narusza prawa. Problemem jest dopiero zostawianie okien otwartych godzinami lub na noc przy niskiej temperaturze, zwłaszcza mimo próśb innych mieszkańców i interwencji administracji.

O szczegółach decyduje konkretny budynek. Każda wspólnota może, ale nie musi, uchwalić własny regulamin porządku domowego, więc nie istnieje jeden uniwersalny zestaw zasad dla wszystkich bloków, co dobrze pokazuje dyskusja o wietrzeniu klatek latem na forum wspólnot mieszkaniowych. Zanim zaczniesz spór z sąsiadem, sprawdź regulamin, ogłoszenia administracji i uchwały dotyczące części wspólnych.

Wyjątkiem są okna, które są elementem instalacji oddymiającej. Tych nie otwiera się ani nie blokuje dowolnie, bo w razie pożaru mają działać automatycznie lub z przycisku oddymiania (szczegóły niżej).

Dlaczego zimą okna na klatce powinny być zamknięte?

Otwarte zimą okno wychładza klatkę, ściany sąsiadujących mieszkań i piwnice, a to podnosi koszty ogrzewania całego budynku, które w części wspólnej dzielą wszyscy właściciele. Dlatego zarządcy w sezonie grzewczym proszą o krótkie wietrzenie zamiast rozszczelniania okien na długo.

Przykładowo komunikat MTBS o zamykaniu drzwi i okien przypomina, by jesienią i zimą zamykać drzwi wejściowe, okna na klatce i w piwnicach, bo w przeciwnym razie ucieka ciepło, a wietrzenie w tym okresie ma być krótkotrwałe. Z kolei ogłoszenie zarządcy GRS o oknach w sezonie grzewczym dopuszcza otwarcie okna tylko na kilka minut i zapowiada zdemontowanie klamek na zimę, jeśli okna nadal będą zostawiane otwarte na noc.

Przy dużych mrozach długo otwarte okno może też zagrozić instalacjom prowadzonym przez klatkę i piwnice, np. pionom wodnym przy ścianach zewnętrznych. To ryzyko zależy od budynku i ocieplenia, ale jest jednym z powodów, dla których administracje przy mrozach apelują o zamykanie okien.

Kiedy otwarte okno na klatce szkodzi także latem?

Latem otwarte okno jest problemem głównie wtedy, gdy nikt go nie zamyka przed deszczem, burzą lub na noc. Zalana klatka, wyrwane przez wiatr skrzydło czy łatwiejszy dostęp z zewnątrz to typowe skutki pozostawionego okna.

Na tym samym forum wspólnot jeden z doświadczonych uczestników opisuje kilkukrotne zalanie klatki przez nocną ulewę i okno wyrwane przez wiatr w czasie burzy, gdy całe skrzydło zostało otwarte zamiast uchylone. Bezpieczniejsze jest więc uchylenie okna (mikrowentylacja) i ustalenie, kto zamyka okna wieczorem.

Otwarte okno wpuszcza też hałas z ulicy i podwórka, a klatka działa jak tuba, która przenosi dźwięk na wszystkie piętra. Jeśli to Twój główny problem, zobacz, skąd bierze się hałas z klatki schodowej i co można z nim zrobić.

Jakie przepisy dotyczą okien na klatce schodowej?

Żaden przepis nie reguluje wprost, kiedy mieszkańcy mają zamykać okna na klatce. Obowiązują natomiast przepisy o utrzymaniu budynku, ochronie przeciwpożarowej, korzystaniu z nieruchomości wspólnej i odpowiedzialności za szkodę, a codzienne zasady określa regulamin porządku domowego.

Jak wyjaśnia poradnik o wyziębianiu klatki schodowej przez sąsiadów, właściciel lub zarządca ma obowiązek utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z art. 5 ust. 2 Prawa budowlanego, a art. 61 tej ustawy dotyczy prawidłowego utrzymania i bezpiecznego użytkowania obiektu. W sporach między sąsiadami znaczenie mają też Kodeks cywilny (odpowiedzialność za szkodę), ustawa o własności lokali i ustawa o ochronie praw lokatorów.

Wymagania projektowe dla klatek schodowych, w tym dotyczące ich oddymiania i dróg ewakuacji, wynikają z rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki, oraz z przepisów przeciwpożarowych. Konkretne parametry (np. czy klatka musi mieć klapę dymową, jak ma się otwierać, jaką klasę odporności ogniowej mają mieć elementy) zależą od wysokości i przeznaczenia budynku oraz od jego projektu, dlatego w konkretnej sprawie trzeba je sprawdzić w dokumentacji budynku lub u rzeczoznawcy do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych.

Okna oddymiające i klapy dymowe: czego nie wolno robić

Jeśli klatka ma instalację oddymiającą, okna lub klapy w tej instalacji muszą móc otworzyć się samoczynnie albo z przycisku, więc nie wolno ich zamykać na klucz, obciążać, zastawiać ani odłączać. W czasie pożaru mają one wyprowadzić dym na zewnątrz, żeby klatka jak najdłużej nadawała się do ewakuacji i do pracy straży pożarnej.

W takich budynkach ręczne otwieranie innych okien na klatce może zmieniać kierunek przepływu powietrza zaplanowany w projekcie. Każdą zmianę okien, klamek czy zabezpieczeń na klatce z instalacją oddymiającą warto więc uzgodnić z zarządcą i osobą, która prowadzi przeglądy tej instalacji.

Zamknięte drzwi i okna a ewakuacja

Zamykając klatkę, nie można utrudnić wyjścia z budynku. W wątku o zamykaniu klatki schodowej na klucz przytoczono § 4 ust. 1 pkt 13 rozporządzenia MSWiA w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, który zabrania zamykania drzwi ewakuacyjnych w sposób uniemożliwiający ich natychmiastowe użycie. Przepis dotyczy drzwi, ale ta sama logika obowiązuje przy okiennych elementach oddymiania: w razie pożaru nic nie może wymagać szukania klucza.

Jeśli w Twoim bloku trwa dyskusja o zamykaniu wejścia, zobacz też, jak w praktyce działa klucz do klatki schodowej i jakie są drzwi zewnętrzne na klatkę schodową. Ewakuację utrudniają także rzeczy zostawiane na korytarzu, o czym piszemy w tekście co może stać na klatce schodowej.

Co zrobić, gdy sąsiad otwiera okna na klatce schodowej?

Zacznij od rozmowy, a gdy to nie działa, zgłoś sprawę na piśmie zarządowi wspólnoty, spółdzielni lub zarządcy, z datami, godzinami i skutkami. Pozew to ostateczność: wymaga dowodów, a w wielu takich sporach sądy nie przyznają racji osobie, która chce zakazać sąsiadom otwierania okien.

1. Porozmawiaj z sąsiadem i zapytaj, dlaczego otwiera okno. Często chodzi o zaduch, zapachy z mieszkań lub wilgoć.
2. Sprawdź regulamin porządku domowego i ogłoszenia administracji. Jeśli nie ma w nich nic o oknach, zaproponuj zarządowi komunikat lub zmianę regulaminu.
3. Złóż pisemne zgłoszenie zarządowi lub zarządcy: daty, godziny, temperatura na zewnątrz, które okna, jakie skutki. Poproś o odpowiedź na piśmie.
4. Poproś zarządcę o sprawdzenie wentylacji. Jeśli klatka jest źle wentylowana, zamknięcie okien na klucz może pogorszyć sytuację i narazić wspólnotę na zarzut złego utrzymania budynku.
5. Jeśli problem trwa, zarząd może wezwać konkretną osobę do zaprzestania naruszeń albo wnieść pod głosowanie uchwałę o zabezpieczeniu okien.
6. Dopiero przy uporczywych, udokumentowanych naruszeniach rozważ drogę sądową, najlepiej po konsultacji z prawnikiem.

Jakie dowody zebrać?

Trzeba wykazać, kto otwiera okna, jak często, na jak długo i z jakim skutkiem, bo samo przekonanie, że rachunki wzrosły przez otwarte okna, nie wystarczy. Pomagają:

• notatki z datami i godzinami otwarcia okien, najlepiej prowadzone przez kilka osób,
• zdjęcia otwartych okien, wykonywane z poszanowaniem prywatności sąsiadów,
• korespondencja z administracją, zarządcą i sąsiadami,
• relacje mieszkańców, którzy widzieli konkretne zachowania,
• regulamin, uchwały, ogłoszenia i wezwania kierowane do mieszkańców,
• rachunki i rozliczenia ogrzewania z kilku sezonów, dane z podzielników albo opinia specjalisty.

Monitoringu części wspólnych nie montuje samowolnie jeden mieszkaniec. Jeśli wspólnota chce go stosować, musi określić cel, zakres, sposób informowania mieszkańców i zasady przechowywania nagrań.

Czy można żądać odszkodowania za wyższe koszty ogrzewania?

Można, ale jest to trudne dowodowo. Podstawą jest art. 415 Kodeksu cywilnego: trzeba wykazać zachowanie konkretnej osoby, jej winę, szkodę i związek przyczynowy między otwieraniem okien a wzrostem kosztów, a ciężar dowodu spoczywa na tym, kto żąda pieniędzy (art. 6 k.c., w procesie także art. 232 k.p.c.). Rachunki za ogrzewanie zmieniają się także przez pogodę, ceny energii, sposób rozliczania i stan instalacji, więc bez porównania kilku sezonów lub opinii specjalisty wyliczenie szkody jest słabe.

Środki z art. 16 ustawy o własności lokali i art. 13 ustawy o ochronie praw lokatorów są daleko idące i wchodzą w grę dopiero przy rażących lub uporczywych naruszeniach, a nie przy sporze o jedno okno.

Jak długo i nieskutecznie może trwać taki konflikt, pokazuje wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie VI ACa 558/14 z 31 marca 2015 r. Mieszkaniec parteru od 2006 roku pisał do administracji i rady nadzorczej spółdzielni o całkowite zamknięcie okien na klatce, a potem pozwał sąsiadkę m.in. o zakaz otwierania okien bez jego zgody i 9 000 zł zadośćuczynienia. Sąd okręgowy oddalił powództwo, a sąd apelacyjny oddalił apelację. Sąd pierwszej instancji ustalił, że mieszkańcy otwierali okna głównie latem, gdy było duszno, a wnioski o przesłuchanie świadków na okoliczność skutków otwierania okien uznał za nieistotne dla oceny, czy doszło do bezprawnego naruszenia dóbr osobistych. Wniosek praktyczny: spór o okna lepiej rozwiązywać regulaminem, uchwałą i działaniami zarządcy niż procesem o ochronę dóbr osobistych.

Czy wspólnota może zamknąć okna na klucz lub zdjąć klamki?

Tak, wspólnota lub zarządca może zabezpieczyć okna na klatce, jeśli nie narusza to wymagań wentylacji i ochrony przeciwpożarowej. Przy większej ingerencji w części wspólne lub kosztach bezpieczniej oprzeć decyzję na uchwale właścicieli lokali, a klucze udostępnić wszystkim uprawnionym, nie wybranym osobom.

Przed montażem zamków lub zdjęciem klamek zarząd powinien sprawdzić:

• czy któreś okno lub klapa na klatce należy do instalacji oddymiającej,
• czy wentylacja klatki działa bez otwierania okien (przegląd kominiarski, kratki, nawiewniki),
• czy decyzja wymaga uchwały właścicieli, bo zmienia sposób korzystania z części wspólnej lub generuje koszty,
• kto dostaje klucze i jak mieszkańcy, także najemcy, mogą z nich korzystać,
• czy zasady zostały ogłoszone mieszkańcom na piśmie.

Nierówny dostęp do kluczy sam w sobie rodzi konflikty. Mieszkańcy pytają wtedy, czy zarząd mógł działać bez uchwały i jak ma się to do przepisów przeciwpożarowych, więc jasne zasady i dokumentacja decyzji oszczędzają wielu sporów.

Czy zamknięte okna pogarszają wentylację klatki?

Mogą, jeśli budynek ma słabą wentylację grawitacyjną, a okna były jedynym sposobem wymiany powietrza. Zamknięcie okien powinno iść w parze ze sprawną wentylacją, inaczej na klatce zbiera się zaduch, zapachy z mieszkań i wilgoć.

W starszych blokach z wentylacją naturalną wystarczy zwykle krótkie, kontrolowane wietrzenie i drożne kanały wentylacyjne. Zbyt wysoka wilgotność sprzyja pleśni i zawilgoceniu ścian, zwłaszcza przy zimnych przegrodach, więc zaparowane szyby czy ciemne wykwity w narożnikach to sygnał dla zarządcy, że wentylacja wymaga przeglądu. W nowszych budynkach z wentylacją mechaniczną, także z odzyskiem ciepła (rekuperacją), okna mogą pozostawać zamknięte bez utraty jakości powietrza, pod warunkiem że instalacja jest serwisowana.

Uporczywe otwieranie okien przez sąsiadów bywa objawem właśnie takiego problemu technicznego. Dlatego przy konflikcie o okna najpierw sprawdza się wentylację, a dopiero potem sięga po zamki, zakazy i pisma.